KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI (KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİYLE)

En son güncellendiği tarih: 21 May 2019


Bugün ülkemizdeki konut ve işyerlerinin neredeyse yarısı kiralama yolu ile kullanılmaktadır. Bu veri devasa bir kira ilişkisi ortaya çıkarmakta ve bu ilişkilerde beraberinde birçok problemler getirmektedir. Kiracılar, ev sahiplerinin kendilerine iyi davranmadıklarını düşünmekte, ev sahipleri ise kanunların kiracılara gereğinden fazla hak sağladığını iddia etmektedirler. Yine de kiralama yöntemi ev ve iş yeri sahipleri için bir gelir ya da geçinme kapısı olduğundan tüm bu problemlere rağmen her yıl sayısız kira ilişkisi kurulmaktadır.


Bu kira ilişkileri; basit kırtasiye sözleşmeleri, kişilerin kendi arasında yazıp imzaladığı sözleşmeler ya da hiç sözleşme imzalamadan sözlü olarak son derece kolay olarak kurulsa da maalesef o kadar kolay bitirilememektedir. Kira ilişkisini sonlandırmak karışık bir konu olup Türk Borçlar Kanunda birçok madde ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere kısaca tahliye adını vermekteyiz. Kiracılar birçok sebepten dolayı kiralanan yerden tahliye edilebilir. Bu tahliye sebepleri üzerinde bu yazımızda uzun uzun durmayıp sadece başlıklarını belirterek geçeceğiz. Bu yazımız esas olarak, kiracının tüm yönleri ile tahliyesini değil, kira borcunu ödemeyen kiracının bu sebeple tahliye edilmesini konu alan prosedür ve davaları anlatmaktadır.


Yine de kiracının hangi nedenler ile tahliye edilebileceğini başlıklarla belirtmekte fayda vardır. Böylece bu yazının çıkış noktası daha kolay anlaşılabilir.


Tahliye Sebepleri


Kiralayandan Kaynaklanan Sebepler


a- Konut ya da işyeri ihtiyacı nedeni ile kiracının tahliyesi

b- Yazılı tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi

c- İmar ve inşa nedeni ile açılan dava ile kiracının tahliyesi

d- Konut ya da işyerini satın alan malikin ihtiyacı sebebi ile kiracının tahliyesi


Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler


a- Kiracının ya da eşinin kiralanan yer belediye sınırları içerisinde farklı bir konutunun bulunması nedeni ile kiracının tahliyesi

b- Kiracının kira sözleşmesine uymaması nedeni ile kiracının tahliyesi

c- On yıllık kiracılığın sonunda kiracının tahliyesi

d- Kiranın ödenmemesi nedeni ile kiracının tahliyesi

Bu yazı kiracıdan kaynaklanan sebepler başlığının (d) maddesindeki kiranın ödenmemesi nedeni ile kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabını vermektedir.


1-KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİ İLE SULH HUKUK MAHKEMESİNDE AÇILAN TAHLİYE DAVASI


Türk Borçlar Kanununun 352nci maddesi ikinci fıkrası şu şekildedir:


“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.“

Bu maddeye dayalı olarak açılacak tahliye davalarında 1 yıllık kira sözleşmelerini ele alırsak, 1 kira yılı içerisinde kiracıya kiraya veren tarafından 2 haklı ihtarname gönderilirse kiraya veren 1 yıllık kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açarak kiracının tahliyesini talep edebilir.


Bu dava uygulamada çok sık rastladığımız bir dava değildir. Bunun en büyük sebebi ise bu davanın İcra ve İflas Kanunda bir alternatifinin yer almasıdır. 2. Başlıkta inceleyeceğimiz ilamsız tahliye takibi sonucunda icra mahkemelerinde açılan tahliye davaları gerek süre gerekse prosedürün yürütülmesi bakımından sulh hukuk mahkemelerinde açılan tahliye davalarından daha basit ve sonuca yöneliktir. Bu sebeple sulh hukuk mahkemelerinde açılan tahliye davalarının ayrıntılarına da girmeyeceğiz.


2- KİRA PARASININ ÖDENMEMESİ NEDENİ İLE İCRA HUKUK MAHKEMESİNDE AÇILAN TAHLİYE DAVASI


Kiracının kira borcunu ifa etmemesi durumunda konut ya da işyeri sahibinin, iki haklı ihtar ile sulh hukuk mahkemesinde dava açabileceğine yukarıdaki başlıkta değinmiştik. Ancak konut ya da işyeri sahibinin başvuracağı bir başka hukuki yol daha mevcuttur.

Kira parasının ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi nedeni ile kiraya veren kişi doğrudan icra müdürlükleri aracılığı ile ödenmeyen kiraların ödenmesini ve taşınmazın tahliyesini isteyebilir.


Eğer ev sahibi kiracının tahliyesini istemiyor, sadece ödenmeyen kiraların tahsilini talep ediyorsa, kiracıya karşı genel haciz yolu ile icra takibi başlatabilir. Bu icra takibi kesinleşirse ev sahibi kiracının tahliyesini talep edemez. Genel haciz yolu ile takipte sadece ödenmeyen kiralar faizleri ile birlikte talep edilebilir.

Eğer kiraya veren, ödenmeyen kira parasının tahsili ile birlikte kiracıyı da tahliye etmek istiyorsa “İlamsız tahliye takibi” yapmalıdır. İcra ve İflas Kanunu (İİK) 269. Maddesinde bu durumu düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanununun 269. Maddesi aslında konut ya da işyeri sahibinin alacağını tahsil etmesini ve bununla birlikte açılacak tahliye davasını birleştiren bir hukuki yoldur. Uygulamada bu sebeple sıkça kullanılmaktadır. İİK’nın 269. Maddesi uyarınca malik, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister, kiracı kirayı ödemezse malik icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.


Bu prosedürün nasıl işlediğin ve itirazlar gelmesi durumunda neler yapılabileceği yazımızın devamındadır.


İCRA MAHKEMESİNDE AÇILACAK TAHLİYE DAVASININ AŞAMALARI



A-İCRA MÜDÜRLÜĞÜNDE İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİ HAZIRLANMASI

İcra mahkemeleri aracılığı ile kirasını ödemeyen kiracının tahliye edilebilmesi için öncelikli olarak bir icra takibi hazırlanmalıdır. Bu ilamsız tahliye takibi, genel haciz yolu ile takipten farklıdır. Ödeme emrinde borçluya 7 gün içerisinde (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) itiraz edebileceği ve 30 gün içerisinde (hasılat kiralarında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği ihtar edilir. Kiracı – Borçlu tarafından süresinde itiraz edilmez ve 30 gün içerisinde ödeme yapılmaz ise kira alacağı kesinleşir ve kiraya veren kişi borçlunun yani kiracının taşınmazdan tahliyesini icra hukuk mahkemeleri aracılığı ile isteyebilir.


İlamsız Tahliye Takibinde Yetkili İcra Müdürlüğü


İlamsız tahliye takibinde yetkili icra müdürlüğü, Hukuk Muhakemeleri Kanunun genel hükümleri uyarınca borçlunun yerleşim yeri adresinde bulunan icra müdürlüğüdür.

Bunun yanı sıra bu takibin konusu para alacağı olduğundan ve para alacakları götürülecek alacaklar olduğundan, ev sahibinin yani alacaklının yerleşim yerinde bulunan icra müdürlüğü de yetkilidir. Bu konuda da dikkat edilmesi gereken husus, taraflar arasında bunun aksine bir yetki sözleşmesi bulunmaması gerekir.


Son olarak ilamsız tahliye takibi, taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüklerinde de yapılabilir. Yani üç farklı yerden hangisi alacaklı için daha kolay olacaksa, alacaklı o yer icra müdürlüğünü seçebilecektir.


İlamsız Tahliye Takibi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar


-Kiracıya örnek no:7 dediğimiz genel haciz yolu ile icra takibi başlatılamaz. Bu sebeple eğer kiracının tahliyesi talep ediliyorsa mutlaka örnek no:13 ödeme emri gönderilmesi gerekir. Bu ödeme emrinin içerisinde TBK 315 ve 362’de belirtilen ihtarlar da bulunmalıdır.


-İcra takibine kira sözleşmesinin eklenmesi gerekir. Bu durum aslında kesin bir kural değildir, nitekim yazılı kira sözleşmesi yoksa da örnek no:13 ile tahliye talepli icra takibi yapılabilir. Ancak kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmışsa sunulması gerekir. Bunun nedeni de borçlunun kira borcunun yanı sıra kira sözleşmesinin varlığına da itiraz edebileceği durumlarda bu itirazı bertaraf etmektir. Bu durumun bir diğer sonucu da borçlunun itirazının niteliği itibari ile açılacak davada görevli mahkemenin belirlenmesidir. Eğer borçlu kira borcunun olmadığını belirterek itiraz ederse ya da hiç itiraz etmezse ya da itiraz edip kira sözleşmesini kabul ederek kira borcu olmadığını kabul etmezse açılacak davada görevli mahkeme icra hukuk mahkemesi olacaktır. Ancak borçlu kira borcunun yanı sıra kira sözleşmesinin varlığına da itiraz ederse, bu durumda icra hukuk mahkemeleri değil sulh hukuk mahkemeleri bu itirazın kaldırılmasında görevli mahkeme konumuna geçecektir. Bu sebeple varsa, yazılı kira sözleşmesi sunulması alacaklı lehine bir durum oluşturacaktır.


-Bunun dışında fesih ihtarı, itiraz süresi, kira sözleşmesine itiraz, ödeme ihtarı, tahliye ihtarı gibi olmazsa olmaz kayıtlarında unutulmaması gerekir.


B-BORÇLUNUN İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİNE İTİRAZ ETMEMESİ VEYA BORCU ÖDEMESİ


Kiracı olan borçluya karşı yapılan ilamsız tahliye takibine karşı borçlunun 7 gün içerisinde (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu süre içerisinde borçlu herhangi bir itirazda bulunmazsa icra takibi kesinleşir. 7 günlük sürenin sonunda borçlu usulsüz tebligat itirazı dışında herhangi bir şekilde bu takibe itiraz edemez.


Borçlunun 7 gün içerisinde (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) itiraz etmemesi üzerine alacaklı olan ev sahibi hemen tahliye davası açamaz.


Borçluya gönderilen ödeme emrinde de belirtileceği üzere borçlu 30 gün içerisinde (hasılat kiralarında 60 gün) bu borcunu ödeyebilir. Eğer borçlu 30 gün içerisinde borcunu öderse alacaklı tahliye davası açamaz. Hatta borçlu, 30 gün içerisinde yalnızca kira borcunu ödemiş, faiz ve icra giderlerini ödememiş ise yine alacaklı tahliye davası açamayacaktır. Ancak icra takibine bu faiz ve masraflar üzerinden devam edebilir.


Borçlu, bu 7 günlük (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) sürede itiraz etmez ve kendisine tanınan 30 günlük (hasılat kiralarında 60 gün) süre içerisinde de ödeme yapmazsa, artık alacaklı hem icra müdürlüğünden borç ve ferileri için borçlunun mallarının haczedilmesini talep edebilir hem de icra mahkemesinde borçlunun tahliye edilmesine ilişkin dava açabilir. Bu dava sonucunda çıkacak karar ile de borçlu olan kiracıyı tahliye edebilir.


Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de borcunu ödemez fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını öderse ( esas borç ve ferileri), bu halde alacaklı haciz işlemi yapamayacak ancak yine de tahliye davası açabilecektir.


İcra Mahkemesinde Açılacak Olan Tahliye Davasında Süre, Yetki ve Usul


-İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi ise borçluya ihtar edilen sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Yani alacaklı 30 günlük ödeme süresinin bitmesinden itibaren 6 ay içerisinde bu davayı açmak zorundadır. Aksi yapmış olduğu icra takibi ile elde ettiği dava hakkını kaybedecektir.


-Yetkili İcra Mahkemesi ise icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir.


-İcra mahkemesi, tahliye talebini duruşmalı olarak inceleyecektir.


-İcra mahkemesi, borçlu icra müdürlüğünde kira sözleşmesinin varlığına ilişkin bir itirazda bulunmadığı için kira sözleşmesinin varlığı ile ilgili herhangi bir inceleme yapamaz.


-İcra mahkemesi, öncelikli olarak yapılan icra takibinin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını, ardından borçlunun usulüne uygun itirazının olup olmadığını, onun ardından da borçlunun kirayı ödediğine dair itirazlarının haklı olup olmadığını inceler ve bu incelemelerinin sonucunda bir karar eğer. Eğer usulüne uygun bir takip var, borçlunun usulüne uygun itirazı yok ve borçlunun kira borcunu ödediğine dair ikna edici delilleri yoksa, mahkeme borçlunun tahliyesine karar verecektir.


-Borçlunun verilen tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurması halinde(istinaf) bu kanun yoluna başvuru kararın icrasını durdurmaz. Ancak borçlu teminat yatırarak kararın icrasını durdurabilir.


-Borçlunun dava sonunda tahliyesi için, mahkeme kararının borçluya tefhim (yüze karşı okunma) ya da tebliğ edilmesi durumunda bu tefhim ya da tebliğden itibaren 10 gün süre verilir ve bu 10 günün sonunda tahliye işlemlerine başlanabilir.


C-BORÇLUNUN İLAMSIZ TAHLİYE TAKİBİNE İTİRAZ ETMESİ



Daha önce de belirttiğimiz üzere, borçlu kendisine tebliğ edilen ilamsız tahliye takibine 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Peki borçlu itiraz ederse alacaklı hangi yollara başvuracaktır?

Bu sorunun cevabı borçlunun tam olarak neye itiraz ettiğine göre farklılık gösterecektir. Borçlu kira sözleşmesi hiç kurulmadığını belirterek kira sözleşmesinin varlığına itiraz edebileceği gibi kira sözleşmesinin varlığını kabul ederek diğer hususlara da itiraz edebilir.


-BORÇLUNUN KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞINA İTİRAZ ETMESİ


Borçlu, alacaklı ile arasında hiç kira sözleşmesi kurulmadığını iddia ederek icra takibine itiraz edebilir. Borçlu bu itirazı yaparken mutlaka kira sözleşmesinin varlığına itiraz ettiğini belirtmesi gerekir. Örneğin taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yoksa, borçlu kira ilişkinin kurulmadığını açıkça itirazında belirtmelidir. Bunun yanı sıra alacaklı bir kira sözleşmesi sunabilir. Bu sefer de borçlu, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığı, kira sözleşmesinin eski bir tarihte sona erdiği gibi nedenlerle o kira sözleşmesinin varlığına ilişkin itirazda bulunabilir.


Eğer borçlu kira sözleşmesinin varlığına ilişkin itirazda bulunursa, bu durumda icra mahkemeleri dar yetkili mahkemeler olduğundan imza incelemesi vb. inceleme yapamayacaktır. Bu sebeple de alacaklı, itirazın kaldırılması için Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorundadır.


Bu dava kiralayan lehine sonuçlarsa, mahkeme kiralayan lehine tazminata da hükmedecektir.


-BORÇLUNUN KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞINI KABUL ETMESİ ANCAK KİRA BORCUNA İTİRAZ ETMESİ


Borçlu kira sözleşmesinin varlığını kabul edebilir ancak söz konusu kira borcunun olmadığını iddia edebilir. Bu durumda borçlunun itirazı ile icra takibi duracak ve alacaklının bu sefer gitmesi gereken mahkeme, icra hukuk mahkemesi olacaktır.


Yukarıda itirazın kaldırılması ve tahliye talebi nedeni ile alacaklının icra hukuk mahkemesinde dava açması için yetkili icra hukuk mahkemesinin, icra müdürlüğünün bağlı olduğu yer mahkemesi olduğunu ve dava açma süresinin, ödeme için ihtar edilen sürenin bitmesinden itibaren 6 ay olduğunu belirtmiştik.


Aşağıda belirtilen prosedür, borçlunun kira ilişkisini kabul edip kira borcunun olmadığına ilişkin itirazı sonucu takip edilecek prosedürdür.


Borçlu, kira borcunu ödediğini, borcun muaccel olmadığını, kira ilişkisinin çok önceden bittiğini belirterek kira borcuna itiraz edebilir. Bu durumda alacaklı itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesi için icra hukuk mahkemesinde dava açabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken nokra, alacaklı dilerse sadece itirazın kaldırılmasını isteyebilir, dilerse de hem itirazın kaldırılmasını hem de borçlunun tahliye edilmesini isteyebilir. Alacaklı tahliye istemeyip yalnızca itirazın kaldırılmasını istiyorsa 30 günlük (hasılat kiralarında 60 gün) süreyi beklemesi gerekmez.


Alacaklı taraf, itirazın kaldırılmasının yanı sıra borçludan asgari %20 oranında tazminat da isteyebilir.


İcra mahkemesi bu davayı basit yargılama usulüne göre yürütür ancak duruşma açması gerekmektedir.


Davanın sonucunda icra hukuk mahkemesi borçlunun kira borcunu ödemediğine kanaat getirirse hem itirazın kaldırılmasına hem de borçlunun tahliye edilmesine karar verir. Bu karara karşı kanun yoluna başvurulabilir ancak kanun yoluna başvuru bu kararın icrasına engel olmayacaktır.


SONUÇ


Kiracının tahliyesi davası, usul kurallarına son derece dikkat edilmesi gereken davalardandır. Eğer bu dava doğru hukuki yol seçilerek yürütülmezse, yıllarca kiracı tahliye edilmeyecek ve beraberinde birçok dava masrafı, zaman ve psikolojik külfet getirecektir. Bu sebeple kiracının tahliye edilmesini isteyen ev sahibi mutlaka bir avukattan yardım almalıdır. Kişilerin hukuki destek almadan açtığı davalardaki hak kayıpları hukuki destek ücretlerinden çok daha yüksektir.

Bu konuda büromuzdan destek almak isterseniz iletişim bilgilerinden bize ulaşabilirsiniz.

160 görüntüleme

Tüm hakları saklıdır

  • Facebook Clean
  • Twitter Clean
  • LinkedIn Clean