TAŞINMAZLAR ÜZERİNDE UNUTULAN İPOTEKLER VE İİK 153’E GÖRE TERKİN

İpotek, var olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da muhtemel olan herhangi bir alacak için taşınmazın tapu kütüğüne işlenmesi yolu ile alacaklıyı güvence altına alan bir hukuki işlemdir. Başka bir tanımı ise, bir alacağın güvence altına alınması amacı ile taşınmazın bedelinden alacağın tahsiline olanak sağlayan hakka ipotek denir.

İpoteğin sona ermesi farklı nedenler ile mümkün olabilir. Bunlar; ipotek tescilinin terkini, taşınmazın yok olması ve kamulaştırmadır. Ancak uygulamada bu nedenlerden farklı nedenler ile de ipoteğin sonlandırıldığı görülmektedir. Türk Medeni Kanunu 883’e göre alacak sona erdiğinde, ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyebilir. Bunlardan farklı olarak, borçlu ya da malik İcra İflas Kanunu 153. Maddesine göre kendi hakkında takip başlatıp ipoteğe konu olan borcu ifa etmek sureti ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilir. Bizim yazımızın konusu Medeni Kanun hükümleri uyarınca açılacak ipoteğin terkini davası olmayıp İİK 153. Madde uygulamasıdır. Bunun esas sebebi ise uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun olan taşınmazlar üzerinde unutulan ipoteklerdir. Keza bugün binlerce taşınmaz üzerinde terkin edilmesi gereken ipotekler unutulmuştur. Bunun çözümünü de İcra ve İflas Kanunu 153. Maddesi sağlamaktadır.

İCRA VE İFLAS KANUNU 153. MADDESİ UYGULAMASI

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ülkemizde çok sık başvurulan sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin birçoğunda arsa sahibi lehine ipotek tesis edildiği görülmektedir. Zamanla yüklenici dediğimiz inşaat şirketleri bağımsız bölüm tapularını ipotekli olarak 3. Kişilere devretmekte (satış yolu ile) ve bu 3. Kişiler de bağımsız bölümü kullanmaya başladıktan sonra tapularda bulunan ipotek şerhini unutmaktadır.

Ne zaman bu taşınmazların tapu kaydında bir işlem yapılması gerekirse (satış, yeni bir ipotek tesisi vb.) bu eski ipotek kaydına rastlanılmakta ve bunun terkini gerektiği anlaşılmaktadır. Nitekim ipoteğin konusu alacak ipotek tesisi ile zamanaşımına uğramadığından bu ipotekler 20-30 yıl sonra da ortaya çıksa geçerlilikleri devam etmektedir. Bağımsız bölüm malikleri, aradan geçen zamandan sonra lehine ipotek tesis edilmiş kişileri çoğu zaman bulamamaktadır. Eğer bu kişilere ulaşmış olsa da bu lehine ipotek tesis edilen kişiler, inşaat yapımında ortaya çıkan sorunlar nedeni ile (genellikle yüklenici şirket ile tapu maliki arasında sayısız sorun çıkmaktadır) bu ipoteklerin terkin edilmesine rıza göstermemektedir.

Şu halde, zamanında unutulan ipoteklerin terkin edilmesi için İİK’nın 153. Maddesi kurtarıcı olarak karşımıza çıkmaktadır. İİK 153’ün madde metni şu şekildedir:

-İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir. Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütün faizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hüküm cereyan eder. (İİK 153)

İcra ve İflas Kanunu’na göre, taşınmazında ipotek bulunan malik, ipotek bedelini icra dairesinde açacağı bir dosyaya depo etmek sureti ile alacaklıya tebliğ gönderecektir. Alacaklı tebliğden itibaren 15 gün içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir.

Ancak uygulamada lehine ipotek tesis edilen kişilerin ipotek bedelinin günümüz koşullarına uygulanmasını talep ederek icra dairesine itiraz ettiği görülmektedir. O halde taşınmaz malikinin genel mahkemelerde dava açması gerekmektedir.

Türk Lirasından 6 sıfır atıldığı ve Türk Lirasının değer kaybı dikkate alındığında bu unutulan ipotek bedelleri günümüz koşullarına uyarlansa da çok küçük meblağlara denk geldiğinden bu bedel rahatlıkla icra dairesine yatırılmak koşulu ile ipotek terkin edilmektedir. Bu nedenle İİK 153 uygulaması bu unutulan ipoteklerin terkini için son derece önem taşımaktadır.

Son olarak belirtmek gerekir ki gayrimenkule ilişkin davalar değer itibari ile önemli davalar olup bu tür davaların mutlaka gayrimenkul konusunda uzman bir avukat yardımı ile açılması gerekmektedir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak isterseniz iletişim bilgilerimizden bize ulaşabilirsiniz.

İcra ve İflas Kanunu 153. Maddesine Göre İpoteğin Kaldırılmasına İlişkin Yargıtay Kararları

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 3830 Karar: 2017 / 13881 Karar T: 09.11.2017

ÖZET: İcra müdürlüğünce ipotek lehtarının mirasçılarına muhtıra çıkarıldığı, mirasçıların muhtıra tebliğlerinin usulsüz olduğunu ve ipotek bedelinin günümüz koşullarına uyarlanmadığını bildirmiş olmaları karşısında, ihtilafın çözümlenmesi yargılama yapılmasını zorunlu hale getirdiğinden, ipoteğin fekki, ilgili madde kapsamında talep edilemez. Bu nedenlerle, Dairemizce mahkeme kararının onanması gerekirken, bozulduğu anlaşılmakla, ipotek alacaklısı mirasçılarının karar düzeltme istemlerinin kabulü gerekmiştir.

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 6974 Karar: 2016 / 25004 Karar T: 06.12.2016

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki ipotek alacaklıları tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: İpotek borçlusunun ipoteğin fekki talebi ile icra dairesine başvurması üzerine, icra müdürlüğünce bu hususta bir karar verilmesi için dosyanın İİK'nun 153. maddesi gereğince icra mahkemesine gönderildiği, mahkemece, talebin kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır.

İİK'nun 153/1. maddesinde; "İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse, icra dairesi, on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir..." şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Somut olayda; icra dairesince düzenlenen muhtıranın, ipotek alacaklılarından ...'a 26/11/2015, ...'a ise 03/12/2015 tarihlerinde tebliği üzerine alacaklılar tarafından 08/12/2015 tarihinde icra dairesine verilen itiraz dilekçeleri ile ipotek bedeline itiraz edildiği görülmüştür.

O halde, ipotek alacaklıları tarafından süresinde bedele yapılan itiraz nedeniyle ipotek bedeli ihtilaflı hale gelip İİK'nun 153. maddesindeki koşulların oluşmadığı, ihtilafın çözümünün yargılamayı gerektirdiği görülmekle mahkemece istemin reddi gerekirken, kabulü ile ipoteğin fekki yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

Sonuç: İpotek alacaklılarının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK'nun 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.12.2016 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C YARGITAY 12.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 30106 Karar: 2015 / 5714 Karar T: 03.2015

Dava ve Karar: Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi Nezihe Deniz Güner tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

Taşınmaz malikinin, 10.000,00 TL ipotek bedelini icra dosyasına depo ederek, icra müdürlüğünce ipotek alacaklısına ipoteğin kaldırılması için muhtıra tebliğini talep ettiği, icra müdürlüğünce gönderilen muhtıranın tebliğini müteakip ipoteğin kaldırılmaması nedeniyle mahkemeye başvurulduğu, mahkemece, ipotek bedelinin depo edildiğinden bahisle İİK’nun 153.maddesi uyarınca ipotek kaydının terkinine karar verildiği görülmektedir.

İİK’nun 153.maddesi “İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse, icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçilir.” hükmünü içermektedir.

Şikayetçi tarafından ipotekle yüklü olarak satın alınan taşınmaz kaydı üzerine 08.03.2004 tarih ve 3046 yevmiye numarası ile 10.000.000.000 eski TL bedelle 1 yıl süreyle faizsiz ipotek tesis edildiği ve bu ipoteğin karz ipoteği (kesin borç ipoteği) olduğu anlaşılmaktadır. TMK'nun 875. maddesi gereğince, alacaklı, ipoteğin fekki için, ana paranın dışında takip masraflarını ve geçen günlerin faizlerini de isteyebilir. Buna göre aynı kanunun 883. ve İİK'nun 153. maddesi gereğince borçlu da ipoteğin kaldırılması için icra dairesine doğrudan başvurabilir.

Somut olayda ipotek akit tablosunda yer alan bila faizli dönem, 08.03.2004-08.03.2005 arası zamanı ifade etmekte olup, vade tarihinden talep tarihine kadar anapara ve eklentilerinin ödenmesi halinde ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilir.

O halde mahkemece, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda ipotek tesis tarihi olan 08.03.2004’ten itibaren 1 yıllık sürenin bitimi vade tarihi olup, vadeden talep tarihine kadar geçen süreye ilişkin dönemsel faiz hesabını kapsar şekilde bilirkişiden ek rapor aldırılarak, ödenmesi gereken miktarın belirlenmesi ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ipoteği ferisiz kurulduğunu, ipotek bedeli 10.000 TL'nin ödendiği gerekçesi ile şikayetin kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

Sonuç: Alacaklının temyiz itirazlarının kabulü ile mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK 366 ve HUMK’nun 428. maddeleri uyarınca bozulmasına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12.03.2015 gününde oybirliği ile, karar verildi. (¤¤)