TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda (tapu kaydının kanuna aykırı olarak düzenlenmesi, tapu kaydının usulsüz ya da yolsuz düzenlenmesi vb.) açılan ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türüdür.
Tapu iptali ve tescili davası gayrimenkulün aynına ilişkin davalardır. Yani mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Davanın gayrimenkulün aynına ilişkin bir dava olmasının da bir takım sonuçları vardır. Bu sonuçlara; kesin yetki kuralı, açılacak davanın nispi harca tabi olması gibi örnekler verilebilir.
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR
Bir dava açılırken doğru mahkemenin belirlenmesi son derece önemlidir. Eğer görevli ya da yetkili olmayan bir mahkemede dava açılırsa, bu durum davanın taraflarına çok ciddi zaman kaybı ve bazen de hak kayıpları yaşatmaktadır. Bu yüzden hem görevli mahkemeyi hem de yetkili mahkemeyi doğru belirlemek tapu iptali ve tescil davaları açısından ilk üzerinde durulması gereken konudur.
Hukuk davalarında bu görev ve yetki, genel olarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunda (HMK) düzenlenmiştir. HMK’nın 2nci maddesinin 1nci fıkrası uyarınca Tapu İptali ve Tescili davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
Göreve ilişkin kanun maddesi şu şekildedir:
Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. (HMK 2/1)
Yine HMK’nın 12nci maddesi “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlığı ile tapu iptali ve tescili davalarında yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğunu düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesinde bulunan bir taşınmaz için açılacak tapu iptali ve tescil davasında yetkili ve görevli mahkeme Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.
Yetkiye ilişkin kanun maddeleri şu şekildedir:
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. (HMK 12/1)
TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR
Tapu iptali ve tescili davasında diğer bir dikkat edilmesi gereken nokta, bu davanın doğru kişilere karşı açılmasıdır. Eğer bu dava yanlış davalıya (ya da davalılara) karşı açılırsa, yine zaman kayıpları ve hak kayıpları yaşanması söz konusu olacaktır.
Tapu iptali ve tescil davası, tapudaki malik görünen kişiye karşı açılır. Çünkü iptal edilecek taşınmaz o kişi üzerine kayıtlıdır. Eğer kişi vefat etmişse, bu durumda dava mirası reddetmeyen mirasçılara karşı açılacaktır. Mirasa sahip olan mirasçılar, bu tür davalara katlanmak zorundadır.
Tapu iptali ve tescil davaları çok kapsamlı ve farklı türden açılan davalar olduğu için her bir usulü işlemi için farklı hususlar ortaya çıkabilmektedir. Buna örnek olarak da Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesi verilebilir. Normalde tapu iptali ve tescil davası tapuda malik olarak kişiye (ya da kişilere) karşı açılacakken TMK 713 de bir “Olağanüstü Zamanaşımı” için bir düzenleme yapılmıştır. Kanun maddesinin ilgili kısmı şu şekildedir:
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.” (TMK 713)
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ NEDİR
Tapu iptali ve tescil davası birçok farklı türden açılabilen bir davadır. Bu sebeple genel olarak tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı süresi vardır, yoktur ya da şu kadardır demek doğru olmayacaktır. Örnek vermek gerekirse, yolsuz tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bu sebeple örneğin 22 yıl sonra bile yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığında bu dava Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından görülecek ve karar verilecektir. Aynı şekilde muvazaa nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davaları da zamanaşımına tabi değildir.
Ancak daha önce de belirttiğimiz üzere tapu iptali ve tescil davaları son derece karışık ve dikkat isteyen davalardır. Bu davalarda her bir olayın ayrı ayrı ve dikkatli ele alınması gerekir. Örneğin, A’nın taşınmazı muvazaalı (hileli) olarak devraldı, B’de A’ya karşı dava açmak istedi ancak A bu taşınmazı C’ye devretti diyelim. Bu durumda B eğer A’ya karşı tapu iptali ve tescili açabilecek olsaydı (devir olmasaydı) açacağı davada zamanaşımı olmayacaktı. Ancak C’ye karşı açılacak dava devir tarihinde (A’nın C’ye devrettiği tarihte) alacağa dönüştüğünden bir zamanaşımı durumu söz konusu olacaktır. Buna örnek bir Yargıtay kararı şu şekildedir:
(Zamanaşımı ile ilgili ayrıntılı bir sorunuz varsa bize ulaşabilirsiniz)
_______________________________
YARGITAY 4. Hukuk Dairesi
Esas No:2003/14343 Karar No:2004/3876 Karar Tarihi: 29.03.2004
ÖZET: Davacıların iddiası 1953 yılında yapılan devir işleminin danışıklı olduğudur. Davacılar bu işleme karşı ancak miras bırakanlarının 1979'da ölümünden itibaren dava açabilme hakkına sahiptirler. Davacılar böyle bir davayı diğer bir anlatımla tapu iptal davasını devir alan kişiye karşı açma olanağı bulunmakta iken dava dilekçesindeki iddia ve dosyadaki kayıtlar itibariyle taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması nedeniyle üçüncü kişinin mülkiyet hakkını kabul etmiş durumdadırlar. Böylece ilk devir işleminin danışıklı olduğu iddia edilmişse de daha sonra devrin iyiniyete dayalı olması nedeniyle tapu iptali değil danışıklı işlemi yapana karşı istemlerin tazminata yani taşınmazın bedeline dönüştürmüşlerdir. Böyle bir dava somut olayın niteliği itibariyle haksız eylemden kaynaklanan nedensiz zenginleşmedir. Her ne kadar taşınmaz mülkiyetine ilişkin danışıklı işlemlerde zamanaşımı işlememekte ise de davacılar tarafından da kabul edilen mülkiyet hakkının üçüncü kişiye devredilme tarihinde istem alacağa dönüştüğünden bu olayda zamanaşımının varlığı kabul edilmelidir. Bu davada istem taşınmazın aynına değil bedeline yönelik olduğundan olayda zamanaşımı gerçekleşmiştir. Davacıda tüm bu nedenleri gözeterek davasını halen tapu maliki olana karşı değil danışıklı işlem yapan kişiye yöneltmiştir. Bu olgular itibariyle davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerekir.
_______________________________
TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASININ TÜRLERİ
Tapu iptali ve tescil davaları farklı hukuki nedenlere dayalı olarak açılabilir. Her bir hukuki neden, tapu iptali ve tescil davalarının nasıl açılacağı, kime karşı açılacağı, hak düşürücü ve zamanaşımı sürelerinin ne kadar olacağı konusunda farklılıklar gösterebilir. Tapu iptali ve tescil davaları en sık olarak aşağıdaki hukuki sebepler nedeni ile açılmaktadır.
1-YOLSUZ TESCİL NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Yolsuz tescil nedeni ile tapu iptali ve tescili davası uygulamada sıkça karşımıza çıkan davalardan birisidir. Tapu kaydının haksız bir nedenle oluşturulduğu davalarda yolsuz tescilden bahsedebiliriz. Örnek vermek gerekirse A şahsının taşınmazını B şahsı sahte vekaletname düzenleyerek C şahsına satıyor. Bu durumda C şahsının üzerindeki tapu kaydı yolsuz olarak tescil edilmiş bir tapu kaydıdır. Çünkü B’nin A’dan aldığı vekaletnameden A’nın haberi yoktur. B tamamen kendi imkanları ile (noterle işbirliği yaparak ya da noteri de kandırarak) bir sahte vekaletname düzenlettirmiş ve bu taşınmazı A’dan habersiz satmıştır.
Yolsuz tescil nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davalarında zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı, anayasa ile korunan ve kişinin yaşam ve sağlık hakkından sonra sahip olduğu en önemli haklardan birisidir. Bu sebeple de devletler mülkiyet kayıtlarını Tapu Müdürlükleri eliyle kendileri tutar ve mülkiyet devrini de resmi şekildeki sözleşmeler ile yaparlar. (Farklı devletlerde farklı uygulamalar olabilir ancak genel durum bu şekildedir). Mülkiyet hakkının bu önemine binaen de yolsuz tescil ile bu hakka halel gelmesi durumunda zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir.
Yolsuz tescil nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarına örnek Yargıtay kararları şu şekildedir:
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2017/ 1978 Karar: 2018 / 13827 Karar Tarihi: 24.10.2018
ÖZET: Mahkemece, muris ... adına kayıtlı dava konusu taşınmazdaki hissesinin davalı ... tarafından murisin 10/11/1996 tarihinde ölmesine rağmen, ölümünden sonra 21/5/1998 tarihinde davalı ...'a temlik edildiği, vekaletnamede murisin ölümünden sonra satış yetkisinin verilmediği, ölüm ile birlikte vekaletin sona erdiği, davalının iyi niyet savunmasının yolsuz tescil olduğundan dinlenemeyeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karara karşı istinaf talebinde bulunulması üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi 25.01.2017 tarihli ilamı ile, mahkemece yapılan yargılama sonucunda yolsuz tescil nedeni ile davacıların miras hisseleri oranında tapu iptali ve tescile karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesi ile istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir. Hükmün onanması gerekmiştir.
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 9507 Karar: 2018 / 12620 Karar Tarihi: 20.09.2018
ÖZET: Mirasbırakan öldüğü, geride mirasçıları olarak çocukları olan davacılar ile dava dışı torunlarının kaldığı sabittir. Hal böyle olunca, dava dışı kalan mirasçıların davaya muvafakatlerinin alınması ya da miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile yargılamanın sürdürülmesi gerekirken, davanın görülebilirlik koşulu gözardı edilerek esas hakkında hüküm kurulması doğru değildir.
_______________________________
2-MURİS MUVAZAASI NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI (MİRASTAN MAL KAÇIRMA NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI)
Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında mirastan mal kaçırma olarak anlaşılabilir. Nitekim muvazaa sözlük anlamı olarak, danışık, danışıklık anlamlarına gelse de hukuki olarak tam karşılık vermese de “hile” olarak tanımlayabiliriz.
Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları aslında en sık görülen tapu iptali ve tescil davalarıdır. Bunun esas sebebi Türk toplumunun yapısı ile alakalıdır. Şöyle ki; toplumun bir kesimi halen kız çocuklarının değil de erkek çocuklarının mirasçı olarak terekeye sahip olmasını istemekte, başka bir kesimi kendisi ile yaşayan çocuğunun mirasçı olmasını, diğer çocuklarının mirastan pay almamasını istemektedir. Bu örnekleri artırmak mümkündür, akla gelebilecek herhangi bir nedenle muris, diğer çocuklarından, eşinden ya da tüm çocuklarından mal kaçırmak amacı ile sahip olduğu taşınmazları ölünceye kadar bakma sözleşmesi ya da satış sözleşmesi gibi aslında olmayan ancak mal kaçırmak için üretilmiş hilelerle mirasını bir ya da birkaç mirasçısından kaçırarak istediği mirasçısına bırakmaya çalışmaktadır.
Hukuk düzeni bu olayın önüne geçmek için muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davasını düzenlemiş ve hak sahibi mirasçıların hakları elinden bu şekilde danışıklı hilelerle alındığında bu haklarını geri onlara iade etme yolunu açmıştır.
Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında da herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Yukarıda da izah ettiğimiz üzere bu satışlar çok farklı şekillerde yapıldığından ve birden fazla el değiştirme ihtimali olduğundan tüm bu hususlara yine de dikkat etmek gerekir.
Muris muvazaası nedeni ile açılan tapu iptali ve tescili davaları ile, hak sahibi mirasçılar bu haklarını hile ile mirası alan kişilerden geri alabilmektedir.
Muris muvazaası nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında örnek Yargıtay kararları şu şekildedir:
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2015/ 16239 Karar: 2019 / 391 Karar Tarihi: 22.01.2019
ÖZET: Somut olaya gelince, dinlenen tanık beyanlarından, mirasbırakanın, davacı oğlu Kemal’in yanında kaldığı ve çocuklarının hiçbiriyle probleminin olmadığı, mirasbırakanın diğer mirasçılarından mal kaçırmasını gerektirir somut bir olgu ortaya konulamadığı, mirasbırakanın çekişmeli taşınmazlardaki miras paylarını 1988 tarihli temlik sözleşmesiyle davalı kızına satıp bedelini aldığı, bilahare davalının eşini vekil tayin ederek temliknamedeki hususun kayda geçirildiği, bir başka ifadeyle muris paylarının davalıya aktarıldığı anlaşılmaktadır. Bu somut bilgiler yukardaki ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde temlikin gerçek bir satış olduğu sonucuna varılmaktadır. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin taktirinde yanılgıya düşülerek karar verilmesi doğru değildir.
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 3776 Karar: 2019 / 77 Karar Tarihi: 14.01.2019
ÖZET: Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve miras payı oranında tescil isteğine ilişkindir. Davacılar, mirasbırakanları ...'nın 7 ve 15 parsel sayılı taşınmazlarını ölümünden bir gün önce davalıya ölünceye kadar bakma akdiyle devrettiğini, işlemin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla ve muvazaalı olarak yapıldığını ileri sürerek taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile adlarına miras payları oranında tesciline karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, mirasbırakana ölünceye kadar kendisinin baktığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, temlikin mal kaçırma amacıyla yapıldığının ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriğine, toplanan delillere hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına, özellikle mirasbırakan tarafından çekişmeli taşınmazların davalıya temlikinin mirastan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu saptanmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından hükmün düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
_______________________________
2-VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİ İLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Tapu iptali ve tescil davalarının bir diğer türü de vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarıdır. Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davaları da sıkça karşımıza çıkan davalardandır. Vekalet görevi olarak adlandırılan görev son derece önemli bir görevdir. Nitekim vekalet alan bu görevi ifa ederken vekilin iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Bu öneme örnek vermek gerekirse, avukat müvekkil arasındaki vekalet ilişkisinde avukat vekalet görevini kötüye kullanırsa Türk Ceza Kanunu kapsamında Güveni Kötüye Kullanma suçu ile karşı karşıya kalacaktır.
Uygulamada da sık sık karşılaşılan durum, vekaleten veren murisin bu vekalet verdiği kişi bu vekaletin veriliş amacına aykırı olarak tapuda devir teslimler yapmakta ve bu durumu diğer mirasçılar bazen yıllar sonra öğrenmekte ve vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve davası açmaktadır.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeni ile açılan tapu iptali ve tescil davalarında da herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre yoktur. Bu davalarda yetki kuralı belirlenirken de dikkat edilmesi gereken husus taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bu dava açılmalıdır. Yapılan hatalardan birisi de miras bırakanın vefat ettiği yerdeki mahkemeler taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerden farklı olduğu durumlarda, miras bırakının vefat ettiği yerde bu davaların açılmasıdır.
Vekaletin kötüye kullanılması nedeni ile tapu iptali ve tescil davalarında örnek Yargıtay kararları şu şekildedir:
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 108 Karar: 2018 / 14720 Karar Tarihi: 21.11.2018
ÖZET: Mahkemece, dava konusu taşınmazın davalılar arasındaki temliki tasarrufuna yönelik işlemlerin taraflar arasındaki akdi ve ırsi ilişki ile tüm dosya kapsamında toplanan deliller birlikte değerlendirilip gözetildiğinde muvazaalı olduğu, davalıların davaya konu taşınmazın davacıya ait olduğunu ve bedelsiz olarak vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle elde edildiğini bildikleri ve bilebilecek durumda oldukları gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün onanması gerekmiştir.
_______________________________
T.C YARGITAY 1.Hukuk Dairesi
Esas: 2014/ 20990 Karar: 2017 / 3431 Karar Tarihi: 13.06.2017
ÖZET: Davalılar, dava konusu bağımsız bölümlerin bedeli karşılığında davacıdan alındığını, satış bedeli olan yüz bin TL’nin davacıya elden ödendiğini savunmuş iseler de; anılan bedelin davacıya ödendiğinin senetle ispat edilemediği, davacıya herhangi bir ödeme yapılmadığı, öte yandan davalı tanıklarının anılan bağımsız bölümleri davacının ilk eşinden olma davalı oğlunun satın aldığını ifade ettikleri, ancak davalının bedelini ödediği taşınmazları kendi adına tescil ettirmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davalı hakkında yapılan sosyal ve ekonomik durum araştırmasında dört adet bağımsız bölümü tek seferde satın alma gücünün bulunmadığının tespit edildiği ve davalı tanığının alınan beyanında davalının davacının ilk eşinden olma oğlunun bacanağı olduğunu ifade ettiği, tapu kayıt maliki adına dava konusu bağımsız bölümü davacının ilk eşinden olma oğlunun vekaleten temlik aldığı, ayrıca davalının dava dışı bağımsız bölümü davalının yetkilisi olduğu şirkete devrettiği, dava dışı diğer bağımsız bölümler ile ilgili davaların da devam ettiği bir bütün halinde gözetildiğinde, davacı tarafından verilen vekaletnamenin kötüye kullanıldığı ve davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, tapu iptal ve tescil isteğinin kabul edilmesi gerekir iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
_______________________________
Bunların yanı sıra
-İmar uygulaması nedeni ile tapu iptali ve tescil davası
-Aile konutu nedeni ile tapu iptali ve tescil davası
-TMK 713’te düzenlenen olağan üstü zamanaşımı nedeni ile tapu iptali ve tescil davası vb.
gibi farklı türde tapu iptali ve tescil davaları da bulunmaktadır. Uygulamada sıkça karşımıza çıkması nedeni ile yukarıda bahsedilen nedenlerden dolayı açılan tapu iptali ve tescil davalarına ayrıntılı olarak yer vermiş bulunmaktayız.
SONUÇ
Tapu iptali ve tescil davaları son derece önemli davalar olup birçok farklı nedenden dolayı açılabilirler. Bu sebeple de her bir neden için farklı kurallar geçerli olduğundan bu tür davalar açılmadan önce mutlaka gayrimenkul konusunda bilgili bir gayrimenkul avukatından yardım alınması gerekir. Tapu iptali ve tescil davalarının kaybedilmesi durumunda son derece yüksek harçlar söz konusu olduğundan mutlaka konusunda uzman bir avukattan yardım alınması gerekir.