Eski adı ile izale-i şüyu yeni adıyla ise ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyete konu olan taşınır ya da taşınmaz bir malın üzerindeki birlikte mülkiyeti sona erdirip ferdi (şahsi) mülkiyete çeviren bir dava türüdür.
Bu dava türünü ayrıntılı olarak değerlendirmeye geçmeden önce açıklamada kullanılan elbirliği ve paylı mülkiyetin ne olduğunu belirtmekte fayda vardır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu elbirliği mülkiyeti şu şekilde tanımlamaktadır:
II. Elbirliği mülkiyeti
1. Kaynakları ve niteliği
Madde 701- Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere, elbirliği mülkiyet ile sahip olunan mülk paylara bölünmemektedir. Böylece o mülk üzerinde paydaşlık değil ortaklık söz konusudur.
Günümüzde en çok miras ilişkilerinde elbirliği mülkiyete rastlarız. Genel kurallar uyarınca miras bırakanın malları üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden elbirliği mülkiyet kurulur. Bu yüzden de mirasçılar elbirliği mülkiyeti sona erdirmeden o miras üzerinde ferdi olarak tasarrufta bulunamazlar.
Yine 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu paylı mülkiyeti şu şekilde tanımlamaktadır:
I. Paylı mülkiyet
1. Genel kurallar
Madde 688- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paylı mülkiyet, el birliği mülkiyetten farklı olup her paydaşın o mülk üzerindeki payı bellidir ve o pay üzerinde malik haklarına sahiptir. Örneğin bir kimse bir taşınmaz üzerinde %25 paya sahipse, diğer maliklerin rızasını almadan o payını satabilir, bir hukuki ilişkiye konu edebilir, o payı üzerine haciz konulabilir.
Paylı ve elbirliği mülkiyetin kısaca tanımları bu şekildedir. Davanın diğer özellikleri aşağıdaki gibidir.
1-ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI KİM TARAFINDAN KİME KARŞI AÇILIR (DAVANIN DAVACISI VE DAVALISI KİMDİR)
Ortaklığın giderilmesi davasının konusu, üzerinde ortaklık bulunan taşınır ya da taşınmaz bir maldır. Bu malın ortaklarından(paydaşlarından) herhangi birisi tek başına ya da birkaçı birlikte bu davayı açabilir. Yani davanın davacısı tek bir ortak ya da paydaş olabileceği gibi birden fazla ortak ya da paydaş da olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasının davalısı(davalıları) ise, o mal üzerinde pay sahibi olan ve davacı olmayan herkestir. Yani tek bir ortak ya da paydaş bu davayı açmış ise geri kalan tüm ortak ya da paydaşlar davanın davalısı olmalıdır. Eğer bu davalılardan birisi ya da birkaçı vefat etmiş ise o vefat eden kişi ya da kişilerin mirasçıları davalı sıfatı ile davaya dahil edilmelidir. Aksi halde bu davanın devam ettirilmesi söz konusu değildir.
Miras yolu ile bir ortaklık kurulmuş ve mirasçılardan herhangi birisi bu ortaklığa son vermek istiyorsa, diğer tüm mirasçılara karşı bu davayı açmalıdır. Basit bir örnek vermek gerekirse, A ve B evli, C ve D adında iki tane çocukları var. A vefat ediyor, çocuk olan C A’dan kendisine kalan mallarda ferdi olarak hak sahibi olmak istiyor, bu durumda C bu davanın davacısı B ve D de bu davanın davalıları olacaktır. Eğer D evli ise ve A’dan sonra vefat etmişse ve C bu vefatın ardından ortaklığın giderilmesini istemişse, davanın davalıları B ve D’nin mirasçıları olacaktır.
2-ORTAKLIĞIN GİDERİLME ŞEKİLLERİ (AYNEN TAKSİM SURETİ İLE VE MALIN SATILMASI İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ)
Ortaklığın giderilmesi için o mülke ortak olan kişiler, malın nasıl paylaşılacağına karar vermiş iseler mahkemeye başvurarak hakimden verdikleri karara göre ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. Bu yöntem, hem uzun yıllar yargılamayı gerektirmemesi hem de satış gibi malın değerini düşüren unsurların bulunmaması düşünüldüğünde son derece kolay bir yöntem olarak göze çarpmaktadır.
Ancak bizim toplumuzun sosyolojik yapısı göz önüne alındığında, problemlerin anlaşma yolu ile çözümlenmesi oranları son derece düşüktür. Bu sebeple ortaklığın giderilmesinde de genellikle bir veya birkaç ortak ya da paydaş kendi hakkının tam olarak verilmediğini düşünerek mahkemeden satış ya da taksim sureti ile ortaklığın giderilmesini talep etmektedir. Bu talebin dayanağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun aşağıdaki maddesidir.
b. Paylaşma biçimi
Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Bu maddeden de anlaşılacağı üzere, tarafların kendi arasında anlaşamaması üzerine ortaklık iki şekilde giderilebilir. Bunlardan birisi ortaklığın aynen taksim ile sonlandırılması diğeri ise satış sureti ile sonlandırılmasıdır.
A-ORTAKLIĞIN AYNEN TAKSİM YOLU İLE SONLANDIRILMASI
Hisseli bir taşınmaza sahip olan hissedarların, dava açarak malın aynen taksim edilmesini talep etmelerine aynen taksim işlemi denir.
Davaya konu olacak mal üzerinde ortak ya da paydaş olan kişilerden sadece birisi dahi ortaklığın aynen taksim yolu ile giderilmesini mahkemeden talep edebilir. Bu durumda mahkeme ortaklığın aynen taksim ile bitirilip bitirilemeyeceği hususunda bir araştırma yapar.
Örneğin ortaklık bir taşınmaz üzerindeyse ve taraflardan birisi ortaklığın aynen taksim yolu ile sonlandırılmasını talep etmişse, mahkeme aşağıdaki kriterleri araştıracaktır:
-Taşınmazın miktarı
-Taşınmazın niteliği
-Pay ve paydaş durumu
-İmar mevzuatı kapsamında taksimin mümkün olup olmadığı
-Tarım arazisi ise mevzuatın bölünmeye müsaade edip etmediği
-Ortaklığın aynen taksim ile sonlandırılması durumunda aynen taksim sonucunda taşınmazın önemli bir değer kaybına uğrayıp uğramadığı vb.
Mevcut şartlarda taşınmazın taksimi mümkün ise, mahkeme hakimi fen bilirkişisine bir taksim projesi düzenlettirir. Bunun ardından ise proje kapsamında tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılır. Eğer taraflar anlaşırsa davaya konu mülk anlaşma kapsamında göre dağıtılır. Eğer taraflar anlaşamaz ise kura çekilerek hüküm tesis edilir.
Bir diğer unsur da taksim yapıldıktan sonra her parça aynı değerde olmayabilir. Bu durumda değerli olan yeri alan kişinin ya da kişilerin daha az değerli olan yeri alanlara aradaki farkın bedelini ödemesi yolu ile problem çözülebilir. Ancak burada unutmamak gerekir ki verilecek karar ortaklardan bir kısmına külfet yüklerse, bu durumu tarafların kabul etmesi gerekir.
Hakim, ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesinde tarafların rızası olmadan taraflara külfet yükleyemez.
Eğer ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması ihtimali varsa mahkeme tarafından kat mülkiyeti kurulması için gerekli çalışmaların yaptırılması gerekir.
Yine mahkeme tarafından kat mülkiyeti kurulmasını talep eden tarafa, yeterli süre ve yetkiler verilerek kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmasına müsaade edilmelidir. Kat mülkiyeti kurulabilecek bir taşınmazda ortaklığın satış sureti ile giderilmesi bir hata olacak ve bu hata kanun yolu mahkemeleri tarafından yerel mahkemenin kararının bozulması ile sonuçlanacaktır.
Dava konusu taşınmazın ortakları arasında Vakıflar Müdürlüğü, Hazine ya da bir başka kuruluşun bulunması durumunda ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesinde herhangi bir problem bulunmamaktadır.
Belediye sınırları içinde imar planı yapılarak imar parseli oluşturulmuş ise artık bu yerlerin aynen taksimi yapılamaz. Bunun nedeni ise imar planı ile oluşturulan yüzölçümünden daha küçük parsel oluşturulamaz.
B-ORTAKLIĞIN SATIŞ SURETİ İLE GİDERİLMESİ
Tarafların kendi arasında anlaşarak ya da aynen taksim usulü ile ortaklığın giderilmesini isteyebileceklerini yukarıda belirttik. Eğer taraflar kendi arasında anlaşamamış ve ortaklığın aynen taksim sureti ile giderilmesi için gerekli koşullar sağlanamamışsa (yukarıda bu koşullara da değindik) ortaklığın satış sureti ile giderilmesi söz konusu olacaktır.
Burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır. Taraflar paylı mülkiyete konu malların sadece aynen taksimini talep etmişlerse mahkeme ya aynen taksim yönünde karar verecek ya da davayı reddedecektir. Ancak davacı ya da davacıların aynen taksim istemesine karşılık davalı ya da davalılar satış isteminde bulunursalar, yapılan inceleme sonucunda aynen taksimin mümkün olmaması halinde davalının talebine uygun şekilde satış sureti ile ortaklık giderilebilir. Ayrıca malın aynen taksimi mümkün iken tarafların doğrudan satış sureti ile ortaklığın giderilmesini dava etmeleri durumunda da davanın reddi sonucu ortaya çıkacaktır.
Kanun maddesi uyarınca satış işleminin sadece taraflar arasında gerçekleşmesi mümkündür. Ancak satış işleminin sadece taraflar arasında gerçekleşmesi tarafların hepsinin rıza göstermesi ile mümkündür.
Satış, ortaklığın giderilmesi davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından değil satış memurluğu ya da icra müdürlüğü tarafından yapılır. Satış açık artırma usulü ile yapılır.
3-ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR (İZALE-İ ŞÜYU DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME)
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Örneğin taşınmaz İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesinde ise davada görevli ve yetkili mahkeme Büyükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
SONUÇ
Ortaklığın giderilmesi kimi zaman çok fazla tarafı olan kimi zaman da ortaklığın giderilmesinde doğru hukuki yollar seçilmediği zaman birçok zaman ve hak kaybına yol açabilen davalardır. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davasını mutlaka bir gayrimenkul avukatı yardımı ile açmak ya da takip etmek gerekir.
ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
-TARAF TEŞKİLİ SAĞLANMADAN İŞİN ESASINA GİRİLEMEZ
T.C YARGITAY 8.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 20950 Karar: 2019 / 341 Karar Tarihi: 15.01.2019
ÖZET: mahkemece, ortaklığın giderilmesi dava dosyası getirtilip incelenerek, dava konusu muhdesatları davacıların yaptığını açıkça kabul edenler dışındaki hissedarlar yönünden taraf teşkilinin sağlanması konusunda davacı tarafa süre ve imkan tanınması, taraf teşkili tamamlandıktan ve taraf delilleri toplandıktan sonra dosya içeriğine ve toplanacak delillere göre uyuşmazlığın esası hakkında karar verilmesi gerekirken, kamu düzeninden sayılan taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Hal böyle olunca, hükmün az yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmesi gerekirken, düzelterek onama ilamındaki gerekçelerle onanmasının maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle, davacılar vekilinin karar düzeltme isteğinin kabulü ile onama ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
-DAVAYA KONU PARSELİN SATIŞINA KARAR VERİLMESİ GEREKİR. PAYIN SATIŞINA KARAR VERİLEMEZ
T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi
Esas: 2018/ 2439 Karar: 2018 / 9117 Karar Tarihi: 17.12.2018
ÖZET: Somut olaya gelince; ortaklığın giderilmesi davalarında dava konusu parselin tümüyle satışına karar verilir. Payın ortaklığının giderilmesine karar verilemez. Bu nedenle dava konusu 466 parsel sayılı taşınmazda 1/4 oranındaki hissenin satışına karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece belirtilen husus üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir.
-ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI BİR HİSSEDARIN ALACAKLISI AÇTIYSA, HİSSEDARLARIN KENDİ ARASINDA SATIŞA MUVAFAKAT ETMESİ YETERLİ DEĞİLDİR
T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/ 3726 Karar: 2018 / 8982 Karar Tarihi: 12.12.2018
ÖZET: Mahkemece, davalıların tamamının muvafakati ile “hissedarlar arasında” satışa karar verilmiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Her ne kadar hissedarlar arasında açılan ortaklığıngiderilmesi davalarında hissedarların tamamının muvafakati ile hissedarlar arasında satışa karar verilebilirse de bu dava İİK'nun ilgili maddesine dayanılarak alacaklı ... tarafından alacağına kavuşmak amacıyla açılan bir ortaklığın giderilmesi davasıdır. Dolayısıyla hissedarların kendi aralarında satışa muvafakati yeterli değildir. Bu durum alacaklının hakkını haleldar edeceğinden ve alacaklının böyle bir satışa usulüne uygun rızası alınmadığından bozulması gerekmiştir.
-TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİNİN NE KADARININ ARZA NE KADARININ MUHDESATA İSABET ETTİĞİNİN YÜZDELİK ORAN KURULMAK SURETİYLE BELİRLENMESİ GEREKİR
T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi
Esas: 2018/ 2682 Karar: 2018 / 8505 Karar Tarihi: 03.12.2018
ÖZET: Somut olaya gelince; davacılar ile davalı tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatlarda hak sahibi oldukları ileri sürülmüş olup yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca mahkemece, tarafların bu hususta ittifak edip etmedikleri üzerinde durulmamış, ittifak etmiyorlarsa bu konuda taraflara dava açmak üzere süre verilmemiştir. O halde yukarıda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davacılar vekili muhdesatların müvekkiline ait olduğunu söylemiş ise de, davacıların 3 kişi olduğu gözetilerek muhdesatların hangi bölümünün hangi davacıya ait olduğunun açıklattırılması, bu açıklamalara göre muhdesat iddiasında bulunan taraflar bakımından muhdesat iddialarına ilişkin ihtilaf varsa bu konuda dava açmak için süre verilmesi, açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, muhdesatın aidiyeti konusunda ihtilaf yok ise gerekirse bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle taşınmazların tespit edilen toplam değerlerinin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenmesi ve bu oran uyarınca satış bedelinin paydaşlara dağıtılması gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Comments